中共中央、國務(wù)院發(fā)文：土地財(cái)政一半以上投向農(nóng)村康養(yǎng) 城鄉(xiāng)關(guān)系重大調(diào)整

在中國城鎮(zhèn)化過程中發(fā)揮重要作用的土地財(cái)政，發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)！

根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳（以下簡(jiǎn)稱中辦、國辦）印發(fā)的文件，明年開始到十四五結(jié)束，各地要穩(wěn)步加大土地財(cái)政對(duì)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的資金占比，并給出明確指標(biāo)。

從前很多地方忽略了對(duì)農(nóng)村農(nóng)業(yè)的發(fā)展，未來每年將多出上千億的資金，用來促進(jìn)鄉(xiāng)村建設(shè)。

伴隨著鄉(xiāng)村的歷史性發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)來說是利空嗎？未來地方土地開發(fā)、房企拿地會(huì)帶來哪些影響？

一、中辦、國辦重磅發(fā)文鄉(xiāng)村將迎歷史性機(jī)遇

近日，中辦、國辦印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》。意見明確表示，長(zhǎng)期以來，土地增值收益“取之于農(nóng)、主要用之于城”，直接用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例偏低，需要穩(wěn)步提高土地出讓收益。

從“十四五”開始，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例；到“十四五”期末，以?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。

 文件還給地方政府了兩個(gè)選項(xiàng)： 

1、按照當(dāng)年土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達(dá)到50%以上計(jì)提，若計(jì)提數(shù)小于土地出讓收入8%的，則按不低于土地出讓收入8%計(jì)提；

2、按照當(dāng)年土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比逐步達(dá)到10%以上計(jì)提。

其中，土地出讓收益，指的是刨除政府賣地過程中征地拆遷、補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)成本支出后的收益；土地收入則是未扣除成本的實(shí)際賣地收入。

簡(jiǎn)而言之，未來地方政府賣地，要么按照實(shí)際賣地收入的8%或者10%提??；要么按照“凈利潤(rùn)”的50%提取，用于鄉(xiāng)村振興。

先看一組數(shù)據(jù)

據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，從2013年到2018年，全國的土地出讓收入累計(jì)高達(dá)28萬億元，扣除成本性支出以后，土地出讓收益是5.4萬億元，占到了土地出讓收入的19.2%。

土地出讓支出用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金合計(jì)是1.85萬億元，僅占土地出讓收益的34.4%，占土地出讓收入的6.6%，用在城市建設(shè)的比例遠(yuǎn)高于農(nóng)村。

近幾年，全國土地出讓收入一年達(dá)到6、7萬億元，今年有可能突破7萬億元。土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例每提高1個(gè)百分點(diǎn)，就相當(dāng)于“三農(nóng)”增加了近700億元的投入。

這意味著未來每年將可能多出數(shù)千億的資金用于鄉(xiāng)村發(fā)展，農(nóng)村農(nóng)業(yè)，將迎來新的歷史發(fā)展機(jī)遇！

錢花在哪里？文件中指出，將重點(diǎn)用于高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)、農(nóng)田水利建設(shè)、現(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村供水保障、農(nóng)村人居環(huán)境整治、農(nóng)村土地綜合整治、耕地及基本農(nóng)田保護(hù)、村莊公共設(shè)施建設(shè)和管護(hù)、農(nóng)村教育、農(nóng)村文化和精神文明建設(shè)支出，以及與農(nóng)業(yè)農(nóng)村直接相關(guān)的山水林田湖草生態(tài)保護(hù)修復(fù)、以工代賑工程建設(shè)等。

二、房地產(chǎn)利空？對(duì)地方有何影響？專家解讀來了

首先需要確定的是，在目前國際國內(nèi)形勢(shì)之下，此次支持農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的發(fā)展大計(jì)，對(duì)于保護(hù)耕地、保障國內(nèi)糧食安全、促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大循環(huán)穩(wěn)定方面具有極其重要的戰(zhàn)略意義。

但從以往城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，土地出讓收入是地方政府性基金預(yù)算收入的重要組成部分。長(zhǎng)期以來，土地增值收益主要用在城市，城市建設(shè)對(duì)“土地財(cái)政”的依賴較大，但是也確實(shí)有力地促進(jìn)了城市發(fā)展。

把土地收入的大蛋糕劃出一部分給農(nóng)村，對(duì)一些城市的建設(shè)進(jìn)度多少會(huì)帶來一些影響，房地產(chǎn)行業(yè)可能也將受到波及。

1、城鎮(zhèn)化的步伐或許會(huì)適度放慢。土地收益的一半要投入農(nóng)村，城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新速度會(huì)下降，從前城市街道挖來挖去的概率下降。

2、對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成間接利空。每年城市里少了數(shù)千億投資，基礎(chǔ)設(shè)施更新速度放慢，地鐵修建速度也會(huì)降低，愿意移民城市的農(nóng)民工數(shù)量也會(huì)有所下降。

官方在回應(yīng)中表示，地方土地出讓收入主要是用來搞建設(shè)，過去主要投向城市，現(xiàn)在要求更多投向農(nóng)村，只是使用范圍和結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，可以說從‘左口袋’掏到了‘右口袋’，沒有給地方政府增加新的負(fù)擔(dān)。通過上述幾條措施，這項(xiàng)改革對(duì)地方財(cái)政收支的影響不會(huì)太大。

政策雖然有助于進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)村土地改革，更好地支持農(nóng)村建設(shè)，減少農(nóng)村和城市差距。可對(duì)于一些土地財(cái)政依賴嚴(yán)重的地方政府影響會(huì)比較大，可能將加大土地財(cái)政的需求，加大供應(yīng)量。而在地方土地供地節(jié)奏調(diào)整的情況下，未來開發(fā)企業(yè)拿地收儲(chǔ)布局也會(huì)相應(yīng)調(diào)整。對(duì)開發(fā)商而言，將是一項(xiàng)新的考驗(yàn)。

我們不妨也設(shè)想一下，農(nóng)村、農(nóng)業(yè)迎來新機(jī)遇，說不定未來隨著地方政府的一些政策，能夠出現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的新業(yè)態(tài)，帶動(dòng)一大批人富裕起來，成為城市房產(chǎn)的又一重要購買力，反哺城市發(fā)展呢？

一輪新的發(fā)展機(jī)遇即將鋪開，但如何走，才是關(guān)鍵。

近幾年，綠色農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、健康農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生農(nóng)業(yè)提得很火，但是康養(yǎng)農(nóng)業(yè)還沒有引起高度關(guān)注。隨著“兩會(huì)”的召開，“健康中國”成為人們關(guān)注的話題，康養(yǎng)農(nóng)業(yè)再次成為文旅熱點(diǎn)。

康養(yǎng)農(nóng)業(yè)，實(shí)質(zhì)是健康產(chǎn)業(yè)的一個(gè)分支，是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的重要支撐，是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的升級(jí)版，是健康農(nóng)業(yè)與養(yǎng)生農(nóng)業(yè)的結(jié)合，是“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”的重要內(nèi)容，是將傳統(tǒng)的di一產(chǎn)業(yè)要素與第三產(chǎn)業(yè)要素相融合，以健康為宗旨，以“三農(nóng)”（農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民）為載體，以科學(xué)養(yǎng)生方法為指導(dǎo)的新業(yè)態(tài)。本質(zhì)是為健康長(zhǎng)壽服務(wù)的農(nóng)業(yè)。

它要求，生產(chǎn)的安全、環(huán)境的綠色、心身的健康，以最小的成本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)附加值很大限度的提升，從本質(zhì)上來說，它是一種極值農(nóng)業(yè)和高能農(nóng)業(yè)。負(fù)效應(yīng)最小，正效應(yīng)很大。由于康養(yǎng)農(nóng)業(yè)是為健康長(zhǎng)壽服務(wù)的農(nóng)業(yè)，實(shí)際是“六次產(chǎn)業(yè)”，就是三次產(chǎn)業(yè)相加1+2+3=6,三次產(chǎn)業(yè)乘積即融合1*2*3=6，任何一個(gè)為0整個(gè)結(jié)果為0，就是融合?？叼B(yǎng)農(nóng)業(yè)就是三次產(chǎn)業(yè)的組合與融合。

一，簡(jiǎn)單農(nóng)業(yè)向高能農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變?？叼B(yǎng)理念與農(nóng)業(yè)的結(jié)合不是簡(jiǎn)單的1+1=2，若將康養(yǎng)和農(nóng)業(yè)互為圓心和半徑，創(chuàng)造出的產(chǎn)業(yè)能級(jí)將實(shí)現(xiàn)指數(shù)級(jí)提升，達(dá)到中國農(nóng)業(yè)的4.0版（小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為1.0版，機(jī)械化農(nóng)業(yè)為2.0版，精準(zhǔn)農(nóng)業(yè)為3.0版）。

二，體力農(nóng)業(yè)向智本農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變?！爸潜巨r(nóng)業(yè)”是指城市工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)，通過引入現(xiàn)代技術(shù)裝備和高級(jí)專業(yè)人才，將云計(jì)算、傳感網(wǎng)、3s現(xiàn)代信息技術(shù)、無線通信技術(shù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，以及農(nóng)業(yè)、營(yíng)銷、文化、旅游等多領(lǐng)域?qū)＜业闹腔叟c知識(shí)，集成應(yīng)用于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的生產(chǎn)、加工、營(yíng)銷等各個(gè)環(huán)節(jié)，逐步向“數(shù)字農(nóng)業(yè)”發(fā)展。與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)相比，勞動(dòng)力成本占比下降，智慧和資本成為重要的生產(chǎn)要素。

三，單主體農(nóng)業(yè)向多主體農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程主體是農(nóng)民，農(nóng)民的收入也主要來自于農(nóng)產(chǎn)品。而康養(yǎng)農(nóng)業(yè)的參與主體更加多元化，除傳統(tǒng)農(nóng)民外，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中還有專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體和消費(fèi)者的深度參與。農(nóng)民的收入不僅源于農(nóng)產(chǎn)品，還通過農(nóng)產(chǎn)品加工以及消費(fèi)者服務(wù)等（第三產(chǎn)業(yè)），這樣大大提升了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的附加值。

四，溫飽農(nóng)業(yè)向健康農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變。康養(yǎng)農(nóng)業(yè)是社會(huì)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的，是消費(fèi)者滿足了溫飽到安全的需求之后，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品提出的新要求。健康農(nóng)業(yè)不僅要求健康的生產(chǎn)理念、健康的產(chǎn)出地、健康的生產(chǎn)方式、健康的生產(chǎn)過程，還要求健康的消費(fèi)理念和健康的消費(fèi)方式。

五，純粹農(nóng)業(yè)向養(yǎng)生農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)僅僅是農(nóng)民日出而作，日落而息，而養(yǎng)生農(nóng)業(yè)則強(qiáng)調(diào)依托農(nóng)業(yè)，享受田園生活。它以田園為生活空間，以農(nóng)作、農(nóng)事、農(nóng)活為生活內(nèi)容，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展為生活目標(biāo)，是回歸自然、享受生命、修身養(yǎng)性、度假休閑、健康身體、治療疾病、頤養(yǎng)天年的一種生活方式。將田園生活作為休閑度假，可以“靜養(yǎng)”；作為農(nóng)耕體驗(yàn)，可以“動(dòng)”養(yǎng)；作為文化熏陶，還可以“和”養(yǎng)，體驗(yàn)“與世無爭(zhēng)、自給自足”是農(nóng)業(yè)文化精髓。

婦孕嬰幼康養(yǎng)：婦孕嬰幼康養(yǎng)是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中新的分支，隨著社會(huì)和家庭對(duì)婦孕嬰幼群體重視度的不斷提升以及該群體消費(fèi)轉(zhuǎn)向多元化，婦孕嬰幼的健康需求不再局限于醫(yī)療保健，更多母嬰健康產(chǎn)品服務(wù)持續(xù)涌現(xiàn)，如產(chǎn)前檢測(cè)、產(chǎn)后恢復(fù)、胎兒早教、小兒推拿、婦幼膳食、益智玩具等其他圍繞婦孕嬰幼群體的康養(yǎng)產(chǎn)品。

青少年康養(yǎng)：是指為滿足青少年群體康養(yǎng)需要的產(chǎn)業(yè)集合。因此，針對(duì)這一群體的康養(yǎng)供給更多是圍繞教育、體育、旅游、美容、養(yǎng)生以及心理咨詢等方面展開，如健身賽事、康復(fù)醫(yī)療、中醫(yī)藥療養(yǎng)、亞健康防治、美體美容、心理診療等相關(guān)產(chǎn)品與服務(wù)。

中老年康養(yǎng)：由于業(yè)界始終將健康和養(yǎng)老視為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的主要組成，且現(xiàn)階段中國社會(huì)加速步入老齡化，因此中老年康養(yǎng)長(zhǎng)久以來都集中或等同于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。就現(xiàn)階段該群體實(shí)際需求來看，中老年康養(yǎng)不僅包含養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，還包含醫(yī)療旅游、慢病管理、健康檢測(cè)、營(yíng)養(yǎng)膳食、老年文化等相關(guān)及周邊產(chǎn)業(yè)。

總結(jié)：

保護(hù)農(nóng)業(yè)耕地，保障農(nóng)業(yè)品質(zhì)，體現(xiàn)農(nóng)業(yè)特色，提升農(nóng)業(yè)效益，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)支撐的原則，讓更多的人樂于回到鄉(xiāng)村，去體驗(yàn)?zāi)欠N“日出而作，日落而息”的生活狀態(tài)，去感受那份“低頭種菜，抬頭賞花”的鄉(xiāng)土情懷。目前來看，鄉(xiāng)村發(fā)展?jié)摿薮?，更有專家表示：田園康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，將成為鄉(xiāng)村發(fā)展的新模式、新風(fēng)口。